Проектирование жилых зданий в Оренбурге — частные дома, МКД, коттеджные посёлки
Состав работ
Типы жилых объектов и нормы, по которым их проектируют
«Жилое здание» — это не один тип объекта. Частный дом, таунхаус, многоквартирный дом и апартаменты проектируются по разным сводам правил, и от этого зависит и состав документации, и необходимость экспертизы.
| Тип объекта | Основной свод правил | Особенности проектирования |
|---|---|---|
| Одноквартирный жилой дом (ИЖС) | СП 55.13330.2016 | До трёх этажей, одна семья; экспертиза, как правило, не требуется |
| Дом блокированной застройки (таунхаус) | СП 55.13330.2016 | Каждый блок — отдельный выход на свой участок, общие стены без проёмов |
| Многоквартирный жилой дом | СП 54.13330.2022 | Инсоляция, лифты, мусороудаление, доступность МГН, придомовая территория |
| Коттеджный посёлок | СП 42.13330.2016 и СП 55.13330.2016 | Планировка территории, проезды, наружные сети, ПЗУ по всему массиву |
| Апартаменты | СП 118.13330.2022 | Юридически не жильё: проектируются как общественное здание, нормы инсоляции и придомовой территории не применяются |
| Реконструкция жилого дома | СП 54.13330.2022 и СП 13-102-2003 | Обязательно предшествует обследование несущих конструкций |
Что нормируется в квартире и доме
Это те параметры, по которым экспертиза и надзор проверяют планировки в первую очередь:
- высота жилых помещений — не менее 2,5 м;
- инсоляция: непрерывное солнечное освещение жилых комнат в нормируемый период, требования заданы СанПиН 1.2.3685-21 — именно инсоляция чаще всего ограничивает плотность застройки и посадку дома;
- обязательное естественное освещение жилых комнат и кухонь;
- лифт в многоквартирном доме — при отметке пола верхнего этажа выше 12 м;
- эвакуационные пути и выходы — СП 1.13130.2020, для жилых зданий — СП 4.13130.2013;
- доступность для маломобильных групп — СП 59.13330.2020;
- теплозащита и класс энергоэффективности — СП 50.13330;
- шумозащита и звукоизоляция перекрытий и межквартирных стен — СП 51.13330.2011.
Апартаменты — это не жильё
Частая и дорогая ошибка на старте. Апартаменты относятся к общественным зданиям, а не к жилому фонду: в них нельзя оформить постоянную регистрацию, к ним не применяются нормы инсоляции и требования к придомовой территории, зато действуют требования к гостиницам и общественным зданиям, а коммунальные тарифы считаются по нежилым помещениям. Определиться с назначением нужно до разработки проектной документации — переделка на поздней стадии означает фактически новый проект.
Этапы работы
Нужна ли экспертиза вашему дому
Ответ определяет статья 49 Градостроительного кодекса. Для частного сектора и малоэтажки экспертиза чаще всего не нужна, но у освобождения есть чёткие границы:
| Объект | Государственная экспертиза |
|---|---|
| Отдельно стоящий жилой дом до 3 этажей для одной семьи | Как правило, не требуется |
| Дом блокированной застройки до 3 этажей, не более 10 блоков | Как правило, не требуется |
| Многоквартирный дом до 3 этажей, не более 4 секций | Как правило, не требуется |
| Многоквартирный дом выше 3 этажей или более 4 секций | Требуется |
| Любой жилой объект с бюджетным финансированием | Требуется |
| Объект на территории объекта культурного наследия | Требуется |
Даже когда экспертиза не нужна, проектная документация всё равно необходима: без неё не получить разрешение на строительство там, где оно требуется, не подключиться к сетям и не защитить себя при споре с подрядчиком. Кроме того, банки при ипотеке и страховые компании запрашивают именно проект, а не эскиз.
Что нужно от заказчика, чтобы начать
Правоустанавливающие документы на участок и ГПЗУ, технические условия на подключение к сетям, результаты инженерных изысканий и задание на проектирование — хотя бы в виде состава помещений, этажности и ориентировочного бюджета. Изыскания, если их нет, выполняем сами: геодезия, геология и экология делаются внутри компании, поэтому проектирование не встаёт в ожидании субподрядчика.
Стоимость в Оренбурге
Работаем в Оренбурге и Оренбургской области. +7(3532) 77-90-95
| Вид работ | Стоимость | Сроки |
|---|---|---|
| Частный дом до 300 м² | от 150 000 руб. | 30–45 дней |
| МКД | по запросу | 3–6 месяцев |
| Блокированная застройка | от 300 000 руб. | 45–90 дней |
Часто задаваемые вопросы
Что входит в проект жилого здания?
Полная проектная документация по Постановлению Правительства №87: АР, КР, ИОС, ПОС, ООС, ПБ, сметы.
Нужна ли государственная экспертиза?
Для объектов КС — обязательна. Сопровождаем до положительного заключения.
Сколько стоит проектирование в Оренбурге?
Стоимость зависит от типа, площади и состава разделов. Рассчитаем в течение дня.
Как долго разрабатывается проект?
Зависит от сложности объекта. Уточняем при обращении.
Как начать?
Позвоните +7(3532) 77-90-95 или оставьте заявку.
Нужна ли экспертиза для частного дома?
Для отдельно стоящего жилого дома не выше трёх этажей, предназначенного для одной семьи, государственная экспертиза, как правило, не требуется — это прямо предусмотрено статьёй 49 Градостроительного кодекса. Проектная документация при этом всё равно нужна: для разрешительных процедур, подключения к сетям, работы с подрядчиком и для банка при ипотеке.
Чем апартаменты отличаются от квартиры при проектировании?
Апартаменты юридически относятся к нежилым помещениям и проектируются как общественное здание по СП 118.13330.2022. К ним не применяются нормы инсоляции и требования к придомовой территории, но действуют требования к общественным зданиям и гостиницам. Постоянную регистрацию в апартаментах оформить нельзя. Назначение нужно определить до начала проектирования.
Можно ли построить дом по типовому проекту?
Можно, но типовой проект почти всегда требует привязки: посадка на конкретный участок, фундамент под реальные грунты по результатам геологии, узлы подключения к существующим сетям, соответствие ГПЗУ по отступам и проценту застройки. Без привязки типовой проект — это красивый каталог, а не документ для стройки.
Что нормируется в квартире, кроме площади?
Высота помещений не менее 2,5 м, обязательное естественное освещение жилых комнат и кухонь, инсоляция по СанПиН 1.2.3685-21, звукоизоляция по СП 51.13330.2011, эвакуационные пути по СП 1.13130.2020, доступность для маломобильных групп по СП 59.13330.2020 и теплозащита по СП 50.13330. Эти требования и определяют, какая планировка вообще возможна на конкретном участке.
Сколько занимает проект жилого дома?
Проект частного дома — ориентировочно от 3–6 недель, многоквартирного дома — от 2–4 месяцев на стадию «П». Определяющим обычно оказывается не сама разработка, а сбор исходных данных: ГПЗУ, технических условий и материалов инженерных изысканий.